租赁集体所有的农用地相关法律问题分析

从事农业生产经营业务的公司，通常可能涉及租赁农用地。由于农用地权属、经营决策程序等方面的特殊性，在租赁协议签署及履行过程中，有时会存在相关决策程序不规范、租赁协议效力存在瑕疵等问题，从而导致发生争议的可能性较高。本文主要分析租赁集体所有的农用地所涉相关程序及应注意的问题。 一 农用地范围 根据《土地管理法》(2004修正，主席令第28号)第四条，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 而《土地利用现状分类》(2007年8月10日国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会发布，GB/T　21010—2007)对农用地作了进一步细分，根据该规定，农用地包括：（1）耕地中的所有类别土地、（2）园地中的所有类别土地、（3）林地中的所有类别土地、（4）草地中的天然牧草地及人工牧草地、（5）交通（运输）用地中的农村道路、（6）水域及水利设施用地中的坑塘水面及沟渠以及（7）其他土地中的设施农用地及田坎。 二 农用地的权属 签署租赁协议时，首先应当判断拟租赁农用地的权属状况，根据其权属性质不同来判断能否租赁，在可以租赁的情况下分析租赁应当履行何种程序，有何种限制。 根据《农村土地承包法》（2009修订，主席令第18号）第二条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”。根据该规定，“农村土地”为依法用于农业的土地，与前述“农用地”范围不冲突，通常使用“农用地”一词时，更强调土地用途；使用“农村土地”一词时，则更强调土地承包经营关系；根据该规定，“农村土地”可以是农民集体所有的土地、也可以是国家所有但依法由农民集体使用的土地。也即，“农用地”可以是农民集体所有的土地、也可以是国家所有但依法由农民集体使用的土地。本文主要探讨农民集体所有的农用地在租赁过程中的相关问题。 三 农民集体所有的农村土地的承包经营权取得方式 根据《农村土地承包法》第三条：农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。另结合该法第二条，农民集体所有土地的农村土地（农用地）根据具体用途不同可通过家庭承包方式及招标、拍卖、公开协商等方式取得承包经营权。本文主要探讨农民集体所有的、采取家庭承包方式取得承包经营权的农村土地（农用地）在租赁过程中的相关问题。 四 家庭承包取得的土地承包经营权租赁程序 （一）租赁为土地承包经营权流转方式的一种 根据《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令第47号），租赁为土地承包经营权流转方式的一种。 《物权法》第一百二十八条规定，“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。” 关于出租，依据《土地承包法》第三十九条，土地承包经营权出租给第三方的，承包方与发包方的承包关系不变。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条，出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。 （二）通过出租流转土地承包经营权的原则 根据《农村土地承包法》第三十三条：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 （三）通过出租流转土地承包经营权的程序 1.本集体经济组织成员行使优先权 根据前述《农村土地承包法》第三十三条第五款，《农村土地承包经营权流转管理办法》第九条，农村土地承包经营权流转在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]6号）第十一条：“土地承包经营权流转中，本集体经济组织成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。但下列情形除外：（一）在书面公示的合理期限内未提出优先权主张的；（二）未经书面公示，在本集体经济组织以外的人开始使用承包地两个月内未提出优先权主张的。” 因此，在出租前，承包方应当与拟受让方先拟定流转价款、流转期限等合同主要内容，书面告知村民小组或村民委员会，由村民小组或村民委员会书面公告通知本集体组织的其他成员，本集体组织的其他成员在收到通知后的合理期限内行使优先权，其他人员在上述期限内放弃优先权后，进行土地出租。 2.承包方与拟受让方签订书面出租合同并报发包方备案 在履行上述优先权行使程序后，承包方应当与拟受让方（承租方）签订书面合同，并且报发包方备案。根据《农村土地承包法》第三十七条：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”  3.承包方也可委托村委会以出租方式流转其土地承包经营权 在审核项目文件中，如发现土地承包经营权流转合同的签署双方为村委会与受让方，则需与受让方核实村委会是否已取得承包方的授权。如没有书面授权，村委会无权决定流转农户的承包土地。  综上，通过租赁实现土地承包经营权流转，应当事先明确目标土地性质、权属，并遵循相应租赁程序，以保障发生争议时更好地维护己方权利。