房地产市场宏观调控中的法律问题解析

房地工业关联度高，带动力强，毫无疑问的在我国经济系统中占有无足轻重的地位。房地工业开展速度越快，对社会构成的影响也越大。国家为了给长期处于“高温”状态的房地产降温，接连出台了多项微观调控办法，但作用不是很显着。究其原因，是因为萧瑟了法令问题，使微观调控的一些相关方针与法令规则相悖。本文试从法令视角来剖析和讨论房地产商场的微观调控问题。 关键词】房地工业， 微观调控， 法令问题。 房地工业指从事房地产运营办理效劳性企业的总称，包含内容：土地的开发和再开发；房子的开发和建造；地产的运营；房地产运营，包含房子的生意、租借、典当；房地产中介效劳；房地产物业办理；房地产金融。作为国民经济中的一个独立的工业，它影响了很多相关工业，也是国家微观调控的重点。加强对房地产商场的微观调控，是政府的重要职责。 房地产商场的微观调控就是国家选用行政、法令、经济手法从微观上对房地产商场进行辅导、监督、调理，以确保其供需平衡，补偿商场经济的缺陷，确保房地产商场安稳的运作。在微观调理的手法中，法令手法是不可或缺的，这要求微观调控要有法可依，依法调控。这样才能使微观调控实践有用，房地产商场健康安稳的开展。 一、国家对房地产商场微观调控的办法。 自1998年下半年中止住宅实物分配至2002年，是房地产商场开展的升温期，这段时间的微观调控办法大多以“标准、鼓舞、支撑、优惠”为主，但房地产商场一直波澜不惊。2003年后，房地产商场开展迅猛，房价不断上涨，房地产商场的过快开展使泡沫经济现象日益突出。为了按捺过热的房地产出资活动和安稳房价，国家相继出台了多项方针，涉及到房地产出资、信贷、财务等多方面。 2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务办理的告诉》，该文件是我国第一轮房地产牛市发动之后，国家第一次采纳按捺房地产过热的办法，表明国家对房地产商场的情绪由支撑转为警觉；8月，国务院发布《关于促进房地产商场继续健康开展的告诉》，将房地工业定位为拉动国家经济开展的支柱工业之一，清晰提出要坚持房地工业的继续健康开展。2016年8月，银监会发布《商业银行房地产借款风险办理指引》，金融监管部分发出了加强房地产借款监管的重要信号。2016年3月，国务院出台《实在安稳房地产价格的告诉》 （老国八条），房地产商场调控首次上升到政治高度；4月，建造部等七部委发布《关于做好安稳住宅价格作业的定见》，要求把处理房地产出资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为当时加强微观调控的一项重要任务。2016年5月，建造部等九部委出台《关于调整住宅供应结构安稳住宅价格定见的告诉》（国十五条），要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。2016年的房地产商场调控方针密布，但却是“一边调控一边提价”。2016年，央行六次加息，仍挡不住宅地产商场价格暴升，地王频现。2016年12月，为应对世界金融危机，国务院办公厅下发《关于促进房地产商场健康开展的若干定见》，采纳松绑二套房贷、取消城市房地产税等办法全方位影响房地产商场。2016年12月，温家宝总理掌管举行的国务院常务会议就促进房地产商场健康开展提出添加供应、按捺投机、加强监管、推动确保房建造等四大行动，一起清晰表态“遏止房价过快上涨”；同月，财务部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让出入办理的告诉》，规则开发商拿地首付款不得低于悉数土地出让款的50%。2016年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产商场平稳健康开展的告诉》（国十一条），严峻二套房借款办理，首付不得低于40%，加大房地产借款窗口辅导；4月，国务院发布了《关于坚决遏止部分城市房价过快上涨的告诉》（国十条），被称为“史上最严峻的调控方针”，但因为各级部分的履行问题和房地产商场的复杂情况，国十条的威力未能彻底开释。2016年1月，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产商场调控作业有关问题的告诉》，对转让房子、限购办法、不同化住宅信贷、履行住宅确保和安稳房价作业的约谈问责机制等做出清晰的规则。 二、国家房地产微观调控办法所呈现的法令问题及处理方法。 国家调控房地产商场的办法不可谓不多，但这些调控手法尽管有必定作用，但并不显着，一些文件规则在操作层面上缺少可行性，抱负状态下的条文在实践履行过程中力度不行，没有从根本上遏止房价上涨速度过快的问题。这些问题主要表现在以下几个方面： 一是微观调控法令标准系统不完善。从上面的调控办法可以看出，国家对房地产商场进行调控大都以下发文件、告诉等形式进行，立法层级较低、高度缺乏，缺少完好的法令结构和结构。地方政府在履行过程中往往抱有“可做可不做”的情绪，在没有法令强制力的确保下，大部分文件无法自上而下顺利履行，变成“仅仅说说罢了”的空文，无法起到活跃杰出的履行作用，自然会有矛盾发生。所以完善我国房地产商场调控系统的燃眉之急，就是要完善其法令标准系统。 二是国家房地产商场微观调控办法力度不行。尽管调控方针本身是为了房地产商场愈加平稳健康地开展，但在实践操作过程中作用并不非常显着。笔者以为可以采纳以下办法：一要合理装备土地资源，进步土地使用率。二要清理房地产商场不合理收费，不同房子实行大不同税率。三要扩展确保性住宅适用规模，确保“居者有其屋”，从而进一步按捺房地产的价格异常升温。四要尽快出台标准房地产商场专门的法令法规。 三是微观调控的主体权利责任规模不清晰、调控主体之间关系不清晰。对房地产商场进行微观调控是各调控主体的权利，也是其责任地点。调控主体是“将”，履行主体是“兵”，即将管兵，兵要监督将，多头办理应有清晰的监督机制，不能构成“都管都不论”的局势。关于调控主体来说，一要树立上级监督和彼此监督的机制，多头办理呈现矛盾时可请第三方裁判，明辨是非，追究责任。二要清晰每一级履行主体的权利责任，确保文件规则上传下达，途径疏通。三要确保信息揭露，确保每一个调控主体和履行主体都能把握相对应的信息。 四是缺少民众参加互动。因为传统思维的捆绑，大部分民众总以为微观调控是政府的事情，参加认识缺乏；但另一方面，参加途径的缺失也直接导致民众真实的主意没有途径表达出来。一项微观调控办法的实施涉及到社会的方方面面、涉及到各个阶级和利益集体，如果有若干个民间乃至是官方的专门安排机构来安排民意，可能调控办法会更具有可操作性，也会获得更好的调控作用。在这方面应该引导和鼓舞民众学习参加的活跃性。 房地产商场微观调控是关系到国计民生的重要作业，只要多部分、多角度、多层面活跃配合、协调一致，我国的房地产商场才可以平稳健康地开展，才能让更多的中国人想要一个属于自己的家的简略希望可以完成。尽管路途坎坷，但出路光明。 参考文献： ［1］刘宇星房地产商场微观调控法令难问题研讨［D］江西财经大学20091201. ［2］法令教育网微观调控的合法性研讨（上）———以房地产微观调控为视角［J］20080905. ［3］法令教育网论房地产商场的微观调控法令制度［J］1002－6908（2008）062.