房屋买卖合同纠纷

报送单位:北京盈科(长沙)律师事务所

【基本案情】

2018年3月16日，张某某与汤某某签订《房屋买卖协议》，约定由汤某某按123万元的价格出售某房屋给张某某，张某某支付购房定金10万元。协议还约定如张某某因自身原因无法完成房屋交易，此款不予退还;如汤某某不愿出售此房按定金数额予以赔偿。按照当时购房政策的规定，该房屋于2018年5月18日后方可上市交易。

3月20日，张某某在《房屋买卖协议》中注明:“承诺于3月30日前将长沙户口办理好，再进行正式协议签订”。

4月 18 日，张某某办理完成长沙市户口。

此后，双方按约定再行签订正式协议事宜协商未果。汤某某于5月1日发出短信:因张某某未按照双方签订的协议内容，在承诺时间(3月30日前)办理好长沙户口获得购房资格，且因其自身原因无法一次性支付总房款，属于严重违约，因此宣布解除买卖协议，买卖协议作废。

因双方对定金返还协商未果，张某某向法院提起诉讼要求汤某某双倍返还定金。

【办理结果】

法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据(中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:"当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，定金性质为立约定金，其目的是为担保房屋买实合同的签订而订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，原告张某某为购买房屋向被告支付10万元定金，被告汤某某确已收到并向张某某出具了《房屋买卖协议》，张某某在该协议上签字予以认可。双方约定原告张某某户路应于2018年3月30日前迁入长沙市，已于4月18日将户口迁入，履行确有延迟，但根据长住建发[2017]151号文件的规定，涉案房屋需取得不动产权属证书满3年即2018年5月18日后方可上市交易，故原告张某某的该项履行瑕疵不会构成房屋买卖合同的根本履行不能，虽该《房屋买卖协议》载明了涉案房屋出售价格、定金罚则等，但因双方对付款方式和房屋出售条件等未作明确约定，其事后又未能协商一致，导致双方未能订立正式的房屋买卖合同，对此双方均不存在违约。该情形属于上述司法解释规定的“不可归责于双方的事由”，并非单方违约的情形。故本案不适用双倍返还定金的规则，被告汤某某应将10万元定金返还原告张某某。但原告主张被告承担定金责任，无事实和法律依据，法院不予支持。根据长沙市人民政府办公厅印发的长政办函[2018]75号文件的规定，双方就涉案房屋的买卖交易现已无法完成，原告张某某请求解除双方签订的《房屋买卖协议》，被告汤某某亦予同意，故对原告的该项诉讼请求，法院予以支持。

人民法院最终判决如下:

一、解除原告与被告于2018年3月16日签订的(房屋买卖协议》。

二、被告应于本判决生效后10日内向原告返还购房定金10万元。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

【案例点评】

房屋买卖合同正式签订前订立的定金合同(条款)，若买卖双方约定交付定金后签订正式合同，则该定金的性质为立约定金，如若因一方违约行为导致交易无法进行，应当适用定金罚则:如因不可归责于双方的事由导致交易无法进行，出卖人应将已收定金返还买受人。

本案的争议焦点是原告张某某已支付的定金是立约定金还是履约定金。

所谓立约定金，是指合同签订前为保证正式订立合同而交付的金钱;所请履约定金，是指为担保合同履行而支付的金钱。本案中，虽原告张某某向被告汤某某交付10万元定金，但双方约定待原告办理完成长沙户口后再进行正式合同的签订;同时，《房屋买卖协议》中并未明确约定具体的交付方式、交付时间、付款方式等相关内容。因此，双方签订的《房屋买卖协议》实为购房意向协议，而非正式的房屋买卖合同。案涉定金性质应为立约定金。

根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案中，双方当事人为签订正式房屋买卖合同前约定了定金条款，但综合考虑《房屋买卖协议》的签订背景、生效时间、后续履行、双方约定及政策变动等多方面因素，真正导致双方最终无法签订正式房屋买卖合同的原因。一是双方无法对具体履行的方式协商达成一致，二是政策变动致买方不具有购房资格。卖方出卖房屋不符合上市交易条件，系因“不可归责于双方的事由”所致。

根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第一百二十条规定:"因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人-方不完全履行合同的。应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。适用定金罚则的前提是存在致使合同目的无法实现的违约行为或双方约定不完全履行合同的违约行为，包括不能履行、迟延履行等。此外，必须具有合同不能履行的事实，且该事实与违约行为之间存在因果关系。本案中，虽原告张某某未按照双方约定办理完成长沙户口，但涉案房屋符合政策要求可上市交易的时间在其迟延办理完成长沙户口之后，不会因原告迟延行为造成房屋交易的根本目的无法实现。

本案情形在二手房交易中比较典型，涉及房屋买卖合同正式签订前定金罚则的适用。在适用定金罚则时，应当重点审查定金的性质及适用的情形。