购买新建商品房，什么情况下可主张退房？

有客户咨询，购买新建商品房出现了房屋质量问题，或开发商迟延办理产证，什么情况下可主张退房？ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，主要在三种情况下，购房人可以主张解除合同、退房并赔偿损失。

       一是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

       二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用。

       但是，如果是在保修期内，应先主张修复。

       即，交付使用的房屋存在质量问题，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。

      修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

      如果无法修复或者修复后仍然严重影响正常居住使用的，购买人可以主张解除合同。

       三是商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人可以请求解除合同。

       如果只是迟延办理房产证，购买人只能主张开发商承担违约责任，而不能主张解除合同并退房。

      因开发商迟延办理房产证，购买方主张违约责任的条件和情形如下：一是开发商原因所致；二是超过一定期限但没有导致最终无法办理产证。

       由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。