如果未办理过户登记，对房屋的民事权益有什么影响

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2023）最高法民终240号

上诉人（原审被告）：中组织1，住所地广东省深圳市宝。

法定代表人：刘某呈，该公司董事长。

上诉人（原审被告）：中组织2，住所地陕西省西安市。

负责人：彭某，该公司总经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王某某，男，，住宁夏银川市金凤区。

委托诉讼代理人：赵淼，陕西智冠律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人、被执行人）：汇组织1，住所地青海省西宁市。

法定代表人：曾某某，该公司总经理。

被上诉人（原审第三人、被执行人）：汇组织2，住所地陕西省西安市。

负责人：曾某某，该公司总经理。

二上诉人共同委托诉讼代理人：雷芸，女，汇组织2员工。

上诉人中组织1）、中组织2）因与被上诉人王某、汇组织1）、汇组织2）案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（2022）陕民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，2023年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人中组织1、中组织2共同委托诉讼代理人于菲，被上诉人王某、委托诉讼代理人赵淼，被上诉人汇组织1、汇组织2共同委托诉讼代理人雷芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中组织1、中组织2上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回王某的全部诉讼请求；2.判令由王某、汇组织1西安分公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（一）《聘用协议》的性质和效力与本案无关。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）中所提及的合同为商品房买卖合同，而非劳动合同或聘用协议，该协议的效力及性质与本案的执行异议之诉无关。（二）王某不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条相关规定，其对案涉房屋并不享有物权期待权，不享有排除执行的权利。1.中组织1不认可《聘用协议》的真实性，王某甚至未提交社保证明等说明其为XXXX陕组织的员工。即便根据《聘用协议》的内容，其用人单位为XXXX陕组织，汇组织1不存在需要向王某支付劳动报酬的义务。2.王某并未提交有效的商品房买卖合同。根据庭审的情况，王某与中组织1并未就案涉房屋签署商品房买卖合同或类似协议。3.王某未能举证证明其在查封前已合法占有案涉房屋。王某提交的电费等票据多为案涉房屋查封之后产生的，且其并未提交相应转账凭证，并不能证明其在查封前已合法占有案涉房屋。4.根据庭审情况可知，王某并未向汇组织1支付案涉房屋价款。5.王某对于案涉房屋至今未办理过户登记存在过错。根据原审判决载明的信息可知，王某并非西安市户籍，其不具备购房资格。6.王某未能举证证明其名下无其他用于居住的房屋。王某提交的西安市房屋情况查询结果仅是对西安市××住房情况的证明，该证明并不能说明其在全国其他城市无其他用于居住的房屋，也不能说明其配偶、子女名下无用于居住的房屋。（三）汇组织1系恶意销售房屋，损害中组织1合法权益。（四）本案的诉讼费不应由中组织1承担。中组织1依法提起保全申请，法院查封了汇组织1名下393套房屋，中组织1无法区分案涉房屋是否存在案外人。案涉房屋至今仍登记在汇组织1名下。本案的执行异议也并非中组织1引起，而系王某未能及时办理房屋的备案登记手续，要求确认其所有权。本案无论胜诉亦或败诉，均系王某与汇组织1的原因，原判决要求中组织1承担全部诉讼费，于法不公。

王某辩称，（一）原审事实认定清楚。王某与汇组织2及XXXX陕组织签订《聘用协议》具有劳动聘用合同属性，在王某已经实际履行《聘用协议》情况下，汇组织1应当按照约定履行其义务，将房屋过户给王某。王某在案涉房屋被查封前已经合法占有并使用房屋至今。案涉房屋是王某在西安市××住房，仅满足其家庭日常基本居住需要。（二）原审法律适用正确。最高人民法院（2021）最高法民终359号民事判决认定中组织1、中组织2享有工程款优先权并未指向案涉房屋，其对案涉房屋享有的是普通金钱债权。因占有属于类物权，根据物权效力优先于债权原则，应依法支持王某对案涉房屋的实际占有。中组织1、中组织2的普通金钱债权不能优先于王某对案涉房屋享有的将所有权变更登记至其名下的请求权。

王某向一审法院提出诉讼请求：1.解除对汇组织2名下位于西安市未央区未央路与凤城××路××商品房××号××号××幢××号房的查封。2.确认位于西安市未央区未央路与凤城××路××商品房××号××号××幢××号房归王某合法所有。3.本案的诉讼费由中组织1、中组织2承担。

一审法院认定事实：一审法院在审理中组织1、中组织2、汇组织1、汇组织2建设工程施工合同纠纷一案中，中组织1、中组织2申请财产保全，请求对汇组织1、汇组织2名下价值210894430.03元的财产予以查封、扣押、冻结。一审法院于2017年9月19日作出（2017）陕民初45号民事裁定，对汇组织1、汇组织2名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2017年10月11日，一审法院发出（2017）陕执保50号协助执行通知，查封汇组织2名下所有的、位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产（包括案涉商品房预售证号为XXXX号项下的X幢X号房产）。2019年9月6日，中组织1、中组织2申请继续财产保全。一审法院于2019年9月13日作出（2017）陕民初45号之一民事裁定，继续对汇组织1、汇组织2名下财产在210894430.03元范围内予以查封、扣押、冻结，期限为两年。2019年9月30日，一审法院发出（2019）陕执保65号协助执行通知，继续查封汇组织2名下所有的、位于西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角的393套房产。

王某作为案外人提出执行异议，请求解除一审法院查封的位于西安市未央区未央路与凤城××路××小区××号××号××幢××号房屋。一审法院经审查认为，案外人王某不具有能排除案涉房屋保全查封的合法民事权益，遂于2020年9月15日作出（2020）陕执异34号执行裁定：驳回王某的异议请求。王某不服上述执行裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉即本案。

另查明，原告中组织1、中组织2与被告汇组织1、汇组织2建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2020年12月14日作出（2017）陕民初45号民事判决，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，由被告汇组织2、汇组织1向原告中组织1、中组织2支付工程款154243010.59元及利息（以68420932.13元为基数，自2014年10月9日开始计算；以195380.50元为基数，自2016年6月30日开始计算；以11228816.40元为基数，自2016年10月25日开始计算；以13840640元为基数，自2016年11月27日开始计算；以55416702.49元为基数，自2017年7月26日开始计算；以2144485元为基数，自2019年1月1日开始计算。上述利息从应付之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2807204.10元为基数，自2019年9月25日起至实际给付之日止；以188850元为基数，自2019年10月28日起至实际给付之日止；均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、原告中组织1、中组织2就本案7#楼及幼儿园工程款在58333371元范围内，对本案XXXX5#地7#楼及幼儿园享有优先受偿权。三、本判决生效后十五日内，反诉被告中组织1、中组织2向反诉原告汇组织2提供XXXX5#地1#-7#楼及地下车库工程、XXXX5#地1#、2#、3#商业工程、XXXX5#地幼儿园工程完整的工程资料。四、驳回原告中组织1、中组织2其他诉讼请求；五、驳回被告汇组织2、汇组织1其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1096272元，由中组织1、中组织2负担328882元，汇组织2、汇组织1负担767390元；财产保全费5000元，由汇组织2、汇组织1负担。反诉费245900元，由汇组织2、汇组织1负担172130元，中组织1、中组织2负担73770元。中组织1、中组织2、汇组织1、汇组织2均不服，向最高人民法院提起上诉。2021年9月28日，最高人民法院作出（2021）最高法民终359号民事判决，驳回上诉、维持原判。因汇组织1、汇组织2未履行上述生效判决确定的义务，中组织1、中组织2向一审法院申请执行。一审法院于2022年5月25日以（2022）陕执5号执行裁定将本案指定西安市中级人民法院执行，该院于2022年7月7日立案执行，案号为（2022）陕01执1315号。

再查明，2014年4月26日，XXXX陕组织（甲方）与王某（乙方）签订了《聘用协议》。内容为：因工程建设管理需要，甲方决定聘用乙方担任本公司投资开发的XXXXXX项目副总经理兼总工程师，聘用期为五年，聘用期自2014年5月1日开始，要求乙方在聘用期内按照本公司的要求，配合该项目管理团队完成该项目的工程管理任务，聘用期内年薪酬为50万元（伍拾万元）人民币（税后）。基于引进工程管理人才的需要，甲方决定免费给予乙方位于西安市XXX小区内181㎡（壹佰捌拾壹平方米）现房一套。该协议落款处同时有XXXX陕组织和汇组织2印章。

2014年5月21日，汇组织2汇人字〔2014〕12号《关于王某同志任职的通知》载明：聘任王某为XXXX项目部副总经理兼总工。

2017年4月1日，汇组织2作出汇人字〔2017〕02号《关于王某等同志任职的通知》载明：根据公司组织架构设置，为加强和完善公司管理职能，适应公司战略发展规划，经公司研究决定聘任：王某为集团公司总工。

2017年6月1日，丁某、王某向汇组织2董事长曾某递交书面《报告》，该《报告》载明：“公司以引进人才为目的，赠与XXXX项目总经理丁某，副总经理兼总工王某的住房（丁某：XXXXX10栋2901房，王某：XXXXX10栋2001房），已由我二人出资装修完毕并入住，公司也不再提供租住宿舍。按照双方签署的劳动合同，目前任用合同期已过2/3，但因公司资金方面的问题，X项目一直未能完全开工，个人工资也未能及时发放，且拖欠数目不小。尽管如此，作为X项目的主要领导，我们仍带领所有项目员工坚守工作岗位积极和政府对接，进行了大量的前期调研和考察等工作，随时准备为公司的新项目实施充分发挥个人的管理和技术才干，王某在2017年3月又被任命为集团公司总工，开始参与整个集团公司的管理。当前我二人既要面对家庭成员对房屋未过户的高度担心和不间断催促，又要面对工资拖欠很多，且装修花费了大量资金（对于个人而言）的切实生活压力，此种情况已严重影响到家庭关系的基本稳定，为解决上述问题，现申请公司为丁某、王某即时办理房屋合同签署备案及其他所有相关房产手续。”

2020年12月21日，汇组织2出具《情况说明》载明：“XXXX陕组织系汇组织2为投资建设XXXX项目而成立的项目公司，丁某与王某二人系汇组织2聘用指定为X项目提供管理服务的引进人才，故丁某、王某在内的所有员工工资、福利待遇均由汇组织2支付。根据与丁某签订的聘用协议，丁某年薪为50万元，在丁某任期（自2014年3月1日至2019年2月28日）内已发放工资合计为108万元；根据与王某签订的《协议》，王某为年薪50万元，在王某任期（自2014年5月1日至2019年4月30日）内已发放工资合计为101.71万元。丁某、王某任期届满至今，一直在我公司继续工作，我公司原与丁某签订的《聘用协议》，与王某签订的《协议》继续有效，薪资待遇不变。汇组织2自始至终认可，根据与丁某签订的《聘用协议》，将2017年6月1日《报告》中明确的位于X城十幢X号房（商品房预售证号为X号项下的X幢X号房）无偿赠与给丁某。根据与王某签订的《协议》，将2017年6月1日《报告》中明确的位于X城X幢X号房（商品房预售证号为X号项下的X幢X号房）无偿赠与给王某。汇组织2承诺在条件具备的情况下为丁某、王某二人办理不动产权证等房屋产权手续。”

汇组织1在XXXX陕组织持有98%（认缴出资额4900万元）的股权；曾某在XXXX陕组织持有2%（认缴出资额100万元）的股权。

诉讼中，王某提供了案涉房屋的陕西X物业管理投资有限公司2016年4月至2017年11月的水、电费、物业费收据，以及中国电信股份有限公司西安分公司2016年8月24日出具的业务登记单，证明王某在一审法院查封案涉房屋之前已占有案涉房屋。

上述事实，有陕西省高级人民法院（2017）陕民初45号民事判决书、（2017）陕民初45号之一民事裁定书、（2020）陕执异34号执行裁定书、最高人民法院（2021）最高法民终359号民事判决书、《协议》《报告》《一次性合同未领取收房确认表》、物业公司收费收据、用房购电收据、天然气缴费水单、居住照片、西安市住房情况查询结果证明、《情况说明》、中国电信股份有限公司西安分公司业务登记单、汇组织1西安分公司汇房西〔2014〕12号文件、汇组织2作出汇人字〔2017〕02号文件、《居住证明》、王某个人相关资格证书等在卷佐证。

一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定,《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前,因此,本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是案涉《协议》的性质及效力问题；二是王某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

一、关于案涉《协议》的性质及效力问题

本案中，王某与汇组织2及XXXX陕组织于2014年4月26日签订了《协议》，虽然该《协议》中（甲方）是陕组织曾某、（乙方）是王某，但该协议落款处同时盖有陕组织和汇组织2的印章，结合汇组织1在陕组织持有98%的股权;曾某在陕组织持有2%的股权，以及汇组织2汇人字〔2014〕12号文件聘任王某为XXXX项目部副总经理兼总工、汇人字〔2017〕02号文件聘任王某为集团公司总工的事实，应当认定上述《协议》的签约主体是汇组织2、陕组织与王某。该协议是双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。从汇组织2与王某签订《协议》约定的双方权利义务的内容看，是汇组织2因工程建设技术管理需要，决定聘用王某担任XXXX项目副总经理兼总工程师，按要求配合该项目管理团队，完成该项目管理任务。该《协议》具有劳务聘用合同属性。汇组织2支付给王某年薪及给予案涉房屋应属于劳动报酬，王某按约定担任了汇组织2XXXX项目部副总经理兼总工，且其并非公司股东或者合伙人，并履行了五年任职义务。在案涉《协议》的合同目的已经实现的前提下，汇组织2应当按照《协议》的约定履行其合同义务即将案涉房屋过户给王某。

二、王某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益

首先，本案中汇组织2与王某签订了《协议》，王某按照协议担任了公司总工，双方形成了雇佣劳动关系。王某提供了劳动服务，有权利获得《协议》约定的作为劳动报酬一部分的案涉房屋。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、三条所体现的法律精神，对于劳动报酬债权给予优先于普通债权的保护。本案中，中组织1、中组织2与汇组织2建设工程施工合同纠纷一案,最高人民法院作出的（2021）最高法民终359号民事判决书认定中组织1、中组织2享有的工程款优先受偿权并未指向案涉房屋,其对案涉房屋享有的是普通金钱债权。其次，王某所提交的陕西X物业管理投资有限公司收费收据、用房购电收据以及中国电信股份有限公司西安分公司业务登记单，证明其在案涉房屋被一审法院查封之前已占有、使用该房屋。虽然案涉房屋并未办理房产过户手续,但王某提供的丁某、王某向汇组织2董事长曾某递交的书面《报告》可以证明,王某曾多次催促汇组织2办理案涉房屋的过户手续，但汇组织2一直怠于办理，故案涉房屋未办理过户登记并非因王某原因造成。因占有属于类物权，根据物权效力优于债权的原则，应依法支持王某对案涉房屋的实际占有。第三，案涉房屋系王某在西安市××住房，仅是满足其家庭日常基本居住需要。在权利保护的顺序上,案涉房屋系王某的唯一住房，属于满足生存权的合理范畴，故中组织1、中组织2的普通金钱债权不能优先于王某对案涉房屋享有的将所有权变更登记至其名下的请求权。综上，王某提起执行异议请求阻却对本案案涉房屋的执行有事实及法律依据,一审法院予以支持。

最后，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。案涉房屋未发生物权转移，现仍登记在汇组织2名下，王某并不享有案涉房屋所有权，故其请求确认其就案涉房屋享有所有权的主张于法无据，一审法院不予支持。综上所述,本案经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项之规定，判决如下：一、不得执行西安市未央区未央路与凤城××路××字西北角X幢X1号房屋;二、驳回王某的其他诉讼请求。案件受理费16950元,由被告中国华西企业有限公司、中国华西企业有限公司西安分公司负担。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案系案外人王某提起的执行异议之诉，本案二审的争议焦点为：王某就案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

执行异议和复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定了执行中对无过错不动产买受人物权期待权的保护，不动产买受人在符合该条规定的相应条件基础上其享有的对不动产的物权期待权可以排除强制执行。“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”在当前阶段，不动产仍然是人民群众的基本生活资料，在很大程度上涉及生存权益。对无过错不动产买受人在执行程序中给予优先保护，对于增强人民群众对法律公平的信心具有特殊意义。本案中，王某签订《聘用协议》、合法占有案涉房屋，以及《聘用协议》规定的劳动期限届满均发生于人民法院查封案涉房屋之前，而且非因王某自身原因未办理过户登记，本案的关键在于王某是否符合执行异议和复议规定第二十八条规定的第一项要件。中组织1、中组织2提出执行异议和复议规定中所提及的合同为商品房买卖合同，而非劳动合同或聘用协议，《聘用协议》的性质与效力与本案无关的上诉理由。本院认为，虽然执行异议和复议规定第二十八条规定的第一项要件表述为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但对于案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，应注重审查案外人对执行标的享有的民事权益能否对抗申请执行人执行债权发生的基础权利。一方面，为确保法律适用统一和执行秩序稳定，案外人实体权益是否足以排除强制执行应参照民事诉讼法及与执行程序相关具体司法解释规定进行审查，以避免执行程序中产生权利碰撞争议的不确定性和诉讼中对可排除执行情形认定的扩大适用。但另一方面，社会经济生活具有复杂性，参照适用现有法律和司法解释的规定，并不意味着案外人的其他情形不能对抗执行债权。如果经审查认为案外人在案涉法律关系中其所应当享有的权利等同或者更优于执行异议和复议规定所规定的情形，仍可视为案外人享有排除强制执行的权利。本案经审理查明，汇组织2与王某签订的《聘用协议》中约定案涉房屋作为汇组织2支付给王某的劳动报酬的一部分，相关约定内含案涉房屋具体坐落及将房屋所有权转让于王某所有的意思表示。王某按约定担任相应职务并履行了五年任职义务，在该《聘用协议》已适当履行的情况下，王某有权主张汇组织2将案涉房屋过户。王某五年的实际劳动行为应视为已支付了取得案涉房屋所有权的对价，其对按《聘用协议》占有、使用并可主张过户的案涉房屋亦享有物权期待权。因此，尽管王某不是以支付金钱方式购买房屋的买受人，与以金钱为对价获得所有权在形式上存在不同，但王某是以劳动作为对价来换取案涉房屋所有权，其劳动价值与案涉房屋价值之间已形成合理的对价关系，与购买房屋在本质上是相同的。其享有的物权期待权，与通过买卖合同或以物抵债合同对房屋享有的物权期待权并无实质不同，故对其享有的物权期待权应予以同等保护。中组织1、中组织2提出《聘用协议》的性质和效力与本案无关以及王某不满足执行异议和复议规定的相关规定，对案涉房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行的上诉理由不能成立。一审对王某提起排除强制执行的请求予以支持，并无不当。

综上，中组织1、中组织2上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16950元，由中组织1、中组织2负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　伟

审 判 员　　龚　斌

审 判 员　　孙　茜

二〇二三年十二月十四日

法官助理　　汪自洁

书 记 员　　张　利