一手房买卖纠纷典型案例

案情介绍

2017年8 月17 日，朱某与广州市某房地产开发公司(开发商)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，约定朱某向该开发商购买其开发楼盘的一套商品房，总房价为 240万元。交房条件为:该商品房项目工程竣工验收合格;满足永久供水、供气、供电等必要居住条件。该开发商应当在2018 年4月15日前将购买房屋交付朱某使用，如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款 0.05%的标准向朱某支付违约金，本合同继续履行。

后该开发商于2018年4月15日前通知朱某收房，但朱某认为所购房屋不具备永久用电条件，只具备临时用电条件，并不符合双方约定的交房条件，也不能满足基本居住要求及生活条件，朱某遂拒绝收房，并向法院起诉该开发商，要求其按照合同约定支付相应违约金。

??? 该开发商认为其已经于2018年4月15日前通知朱某收房，其不存在逾期交房的情形，朱某拒绝收房没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，朱某才有权拒绝收房，合同中并没有约定将具备永久用电的条件作为朱某可以拒绝收房的依据。另涉案房屋已具备用电条件，朱某可以正常使用房屋，并没有因此影响其生活。即使最后认定涉案房屋存在延迟交房的情形，买卖合同约定的延迟交房违约金计算标准也明显过高，远远高于朱某的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准(即实际损失)作为计算违约金的标准。

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争议焦点

1、该开发商是否存在延迟交房的情形?

2、如果存在，朱某要求该开发商承担的违约金是否存在过高情形?

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法院判决

法院经审理后认为，该开发商未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给朱某使用，存在延迟交房情形，已构成违约，因此判决该开发商按合同约定的标准，即应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向朱某支付延迟交房违约金。

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律师解析

关于该开发商是否存在延迟交房的问题。在本案中涉案楼盘虽然可以临时用电，但尚未具备永久用电的条件，临时用电不能用作居民的日常生活用电，不能满足买受人基本居住要求，与双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的房屋交付条件也不一致，该开发商应承担相应的违约责任。

而关于延迟交房违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定该开发商如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行，该约定是双方真实的意思表示，而且，该《广州市商品房买卖合同(预售)》为该开发商提供的固定合同版本，其应清楚应承担的违约责任。另一方面，该开发商未能提供充分证据证明合同约定的违约金标准过高，其主张违约金过高缺乏依据。

此外，实践中关于商品房买卖中开发商延迟交房的认定以及开发商存在延迟交房的情形买受人可主张的救济权利，在这里也向大家作出进一步的说明。

1、怎样认定开发商存在延迟交房情形?

认定开发商存在延迟交房情形，首先要弄清“交房”的概念，实践中，由于对交房认定的理解不一，买卖双方对此会有不一样的认识。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。所以在买卖双方没有明确约定房屋交付条件的情形下，开发商将房屋交付给买受人使用，即视为房屋的交付。

但并不是开发商将房屋交付给买受人，就认定开发商完成了交付义务，开发商交付房屋必须达到法定的以及约定的交付使用条件，否则买受人有权拒绝收房并要求开发商承担相应的违约责任。一般来说，新建商品房需具备完整使用功能才能进行交付，这需要满足几个要件:房屋已经完工，包括主体结构已封顶、完工，房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施，如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续，并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》等，如果买卖合同中有约定其他的交付条件，则还需要按照合同约定的交付条件交付房屋。但上述交付认定也存在例外情形，如因不可抗力因素开发商未按时交付房屋，根据《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。另外，如因重大规划设计变更对按时交付产生影响的，开发商也可延迟交楼。比如在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题必须对设计进行变更的，此类情况如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任，显然有失公平。

弄清交房概念后，买受人可对此情形按照双方约定的交房时间以及交房条件对开发商逾期交房进行相应维权。

2、开发商存在延迟交房的情形买受人可主张的救济方式。

开发商延期交房构成违约，应承担相应的违约责任。如果买卖合同中有约定相应的违约责任，买受人可按照约定进行主张，当然如果约定的违约金不足以弥补自己的损失或是开发商认为违约金高于买受人实际造成的损失，依照法律规定可要求法院进行调整，但不管是调高还是调低，都应有相应的证据予以证实。如果买卖合同中未约定延期交房违约责任的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对此，买受人可以依法要求开发商按房屋租金标准赔偿损失，如果不被接受，可以向人民法院起诉要求其赔偿损失。

另外，如果开发商逾期交房达到一定期限，买卖双方对此没有做出特殊约定的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，如果开发商经买受人催告后在3个月的合理期限内仍未履行交房义务的，买受人有权解除合同。

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关联法条

1、《供电营业规则》

第十二条 对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。

使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标

准确定。

3、《合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。